İstanbul–Kocaeli Sanayi & Depo Piyasası 2025: Boşluk %3,9’a Çıktı; Talep Artık “Nitelik Odaklı”
Tuzla • Gebze • Dilovası • Çayırova • Kocaeli OSB Koridoru
İstanbul–Kocaeli hattı, Türkiye’nin üretim ve lojistik yükünü uzun yıllardır taşıyor. Bu durum 2025’te de değişmiş değil; ancak pazarın iç dinamiğinde önemli bir kırılma var:
Boşluk oranı yükseldi.
2025 ilk çeyrek verilerine göre bölgedeki genel sanayi–depo stokunda boşluk oranı %3,9 seviyesine ulaştı.
Bu oran aslında yüksek değil; piyasa hâlâ güçlü.
Ama bir gerçeği çok net ortaya koyuyor:
Artık her mülk talep görmüyor. Talep sadece doğru nitelikli mülke gidiyor.
Neden Boşluk Arttı?
Sahada yaptığımız görüşmelerde firmaların beklentilerinin değiştiğini açık şekilde görüyoruz.
Artışın sebepleri:
-
Eski bina stokunun modern ihtiyaçlara cevap vermemesi
-
Firmaların operasyonlarını tek çatı altında toplamak istemesi
-
Enerji ve yükseklik ihtiyacının artması
-
Yeni stokların devreye girmesiyle oluşturduğu sınırlı arz genişlemesi
Yani boşluk artışı “talep düştü” demek değil;
“talep seçici hale geldi” demek.
2025 Kira Gerçekleri: Modern Depolar Gücünü Koruyor
Primer depolarda kira seviyesi 2025 itibarıyla 11–11,25 USD/m²/ay aralığında.
TL bazındaki artışlar ise yıllık %35–45 seviyesinde.
Bunun anlamı:
-
Modern yapılar hâlâ yüksek kira üretiyor
-
Teknik donanımı yetersiz tesisler aynı performansı gösteremiyor
-
OSB içindeki tesisler fiyat ve talep bakımından ayrışmış durumda
Kısacası:
Kalite kazanmaya devam ediyor.
Piyasanın Aradığı Tesis Profili
Bugün bir fabrikanın veya deponun hızlı kiralanabilmesi için:
-
9–12 metre tavan
-
Vinç altyapısı
-
Yüksek enerji kapasitesi
-
Geniş yükleme–boşaltma alanı
-
OSB içinde konumlanma
gibi net kriterleri karşılaması gerekiyor.
Bu özelliklere sahip tesisler boş kalmıyor.
Boş kalanlar çoğunlukla teknik standardı düşük yapılar.
ROTA PARTNER Değerlendirmesi
2025 sahası bize şunu söylüyor:
“Talep hâlâ güçlü; sadece doğru ürüne gidiyor.”
“Modern tesis 3 ayda sonuç verirken, eski stok beklemeye devam ediyor.”
Bu yıl, yatırımcıların ve mülk sahiplerinin doğru stratejiyle ilerlemesi için üç nokta kritik:
-
Doğru fiyatlama
-
Gerekliyse teknik iyileştirme
-
Piyasayı gerçekten takip eden bir uzmanla çalışmak
ROTA PARTNER olarak bölgede günlük saha temasına sahibiz ve her tesisin kime uygun olduğunu doğru okuyabiliyoruz.
ROTA PARTNER
Sanayi ve Endüstriyel Gayrimenkulde Uzmanlık Merkezi
Sefa Çoban – Kurucu & Endüstriyel Gayrimenkul Uzmanı
0530 423 59 73 • 0262 673 76 82
sefa@rotapartner.com
www.rotapartner.com