Tuzla • Gebze • Dilovası • Çayırova • Kocaeli OSB Koridoru

2025’e girerken sanayi bölgelerinde ilginç bir tabloyla karşı karşıyayız.
Türkiye’de birçok OSB hâlâ yüksek doluluk oranıyla çalışıyor; pek çok bölgede %90’ların üzerinde bir yerleşim görüyoruz. Ancak sahaya çıktığımızda şunu net biçimde fark ediyoruz:

Doluluk yüksek ama bu, piyasada hiç boş yer kalmadığı anlamına gelmiyor.

2025’in ilk çeyreğine ait analizler, İstanbul–Kocaeli sanayi hattındaki genel depo ve fabrika stokunda boşluk oranının %3,9 civarında olduğunu gösteriyor. Yani pazar sıkışık, ancak tam anlamıyla “yer bulunmuyor” demek doğru değil. Bu oran bize şunu söylüyor:

Talep var, ama daha seçici bir hal almış durumda.

OSB İçinde Doluluk Yüksek – OSB Dışında Ayrışma Başladı

Son birkaç yılın sert fiyat artışlarından sonra piyasa kendine yeni bir denge kuruyor.
Gördüğümüz tablo şu:

• OSB içinde altyapısı güçlü tesisler hâlâ hızlı sonuç üretiyor.

• OSB dışında kalan veya modernleşmemiş yapılarda ise boşluk oranları artıyor.

• Firmalar artık sadece metrekare bakmıyor; enerji, tavan yüksekliği, vinç, ulaşım, yükleme ergonomisi daha belirleyici.

Bu nedenle 2025, aslında kaliteli stok ile eski stokun ayrıştığı bir yıl olarak öne çıkıyor.

Fiyatlama Daha Rasyonel – Yatırımcı Hesap Yaparak İlerliyor

2024 ve sonrasında arsa ve kira fiyatları hâlâ güçlü, ancak artık çok daha kontrollü.
Çok net bir gözlemimiz var:

• Tesis modern değilse, fiyatı yukarı taşımak mümkün olmuyor.

• Kaliteli mülklerde ise hem değer hem talep korunuyor.

• Yatırımcı artık “bir şekilde değerlenir” diyerek almıyor; operasyonel faydaya bakıyor.

Bu bize daha sağlıklı bir pazar yapısı sunuyor.

Marmara Doğu Hattında Talep Ne İstiyor?

Tuzla–Gebze–Dilovası–Çayırova hattında firmaların aradığı ortak özellikler:

• 9 metre ve üzeri tavan yüksekliği

• 5–20 ton vinç altyapısı

• 400–1000 kW arası enerji kapasitesi

• OSB içinde olma avantajı

• Tır manevrası ve yükleme düzeni

Bu kriterleri karşılayan tesisler boş kalmıyor.
Karşılamayanlar ise daha uzun bekleme süreleriyle yüzleşiyor.

ROTA PARTNER Değerlendirmesi

Sahadaki tüm görüşmelerimiz, kiralama–satış süreçlerimiz ve portföy hareketlerimiz bize şunu söylüyor:

“2025’te nitelikli mülk hâlâ 90–100 gün içinde sonuç verebiliyor. Bekleyenler genelde fiziksel olarak zayıf olan binalar.”

Bu yıl başarılı olmak isteyen yatırımcı ve mülk sahipleri için üç net başlık var:

1. Gerçekçi fiyatlama

2. Teknik altyapıyı güçlendirme

3. Sahada aktif, veriye dayalı çalışan profesyonel danışmanlık

ROTA PARTNER olarak biz tam bu noktada devreye giriyoruz:
Piyasayı okuyup her mülkü doğru alıcıyla buluşturmaya odaklanıyoruz.

ROTA PARTNER

Sanayi ve Endüstriyel Gayrimenkulde Uzmanlık Merkezi

Sefa Çoban – Kurucu & Endüstriyel Gayrimenkul Uzmanı
0530 423 59 73 • 0262 673 76 82
sefa@rotapartner.com
www.rotapartner.com